Comprendre les SCPI

Le principe : une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un produit collectif d’épargne immobilière destiné aux particuliers, qui permet à de nombreux épargnants d’investir en immobilier ; on parle de « fonds ». Ce fonds a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif diversifié sur le plan géographique, sectoriel, et locatif, afin de mutualiser le risque. Une SCPI investit dans des immeubles de bureaux, commerces, activités, etc. en visant une progression des loyers et des valeurs vénales à long terme. 

En pratique : en achetant des parts, un épargnant devient « associé » de la SCPI, c’est à dire indirectement propriétaire d’une quotepart du patrimoine immobilier détenu par le fonds. Ces parts lui donnent droit, notamment, à percevoir une quotepart des revenus locatifs générés. En contrepartie, les associés versent une commission de souscription (prélevés sur le montant de la souscription). La gestion des immeubles (acquisition, entretien, mise en location), la facturation et l’encaissement des loyers, et la distribution des revenus sont confiés à la société de gestion, en contrepartie d’une commission de gestion prélevée sur les loyers encaissés.

Bon à savoir : traditionnellement les particuliers investissent en immobilier en acquérant leurs résidences principales et/ou des logements destinés à la location. Les SCPI leur permettent de diversifier leur patrimoine en s’exposant à d’autres marchés immobiliers, tels que les bureaux, commerces, activités, etc. qui seraient par nature inaccessibles (montants unitaires élevés, compétences spécifiques).

Le principe : il existe plusieurs manières de classifier les SCPI

• selon la finalité patrimoniale poursuivie :
  • les SCPI de « distribution » ou de « rendement » ont pour but premier d’apporter un complément de revenus aux souscripteurs, tout en visant à valoriser le capital placé à long terme
  • les SCPI de « capitalisation » visent à valoriser le capital investi ; la distribution de revenus est secondaire, voire inexistante
  • les SCPI « fiscales » visent à bénéficier d’un dispositif fiscal (ex : Pinel, Denormandie, déficit foncier, etc.)
• selon la forme du capital :
  • les SCPI à capital fixe : les épargnants peuvent investir lors d’une « augmentation (ou ouverture) de capital » ou via un marché secondaire pour racheter des parts existantes
  • les SCPI à capital variable : la SCPI augmente son capital en permanence et permet ainsi aux épargnants de souscrire à tout moment
• selon la stratégie d’investissement : on distingue les SCPI selon les marchés immobiliers où elles investissent, en combinant la dimension géographique (pays, régions, villes de prédilection) et sectorielle (bureaux, commerces, activités, résidentiels, etc.).

En pratique : il existe près de 200 SCPI en France, représentant une valeur supérieure à 70 milliards d’euros (à l’été 2021). Ce marché est constitué à plus de 90% de SCPI dites de « rendement » (ou de « distribution »). A titre d’illustration, les épargnants français placent entre 6 et 8 milliards d’euros par an en SCPI, et on estime le nombre d’épargnants à environ 1 000 000 de personnes (bien qu’il n’existe pas de chiffre officiel précis, faute de mécanisme statistique centralisé et unifié).

Bon à savoir : il est possible de se renseigner sur le marché en consultant les publications de l’Aspim (l’association professionnelle des gérants de fonds immobiliers) ou de l’IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière).

Bon à savoir, bis : il n’existe aucun classement officiel et indiscutable pour identifier « les meilleures SCPI ». Selon nous, les meilleures SCPI sont celles que vous comprenez, gérées par des sociétés de gestion de confiance, et qui répondent à vos objectifs. D’une manière générale, il est recommandé d’investir dans plusieurs SCPI (empiriquement, trois à quatre) pour diversifier son patrimoine et bénéficier des savoir-faire des différentes Sociétés de gestion

Le principe : comme tout investissement, il existe des risques à investir en SCPI. Ces risques sont à mesurer au regard de la rentabilité attendue du placement, de vos objectifs, et de votre situation.

En pratique :

L’investissement dans une Société Civile de Placement Immobilier est un placement dont la rentabilité est fonction :

• Des éventuels revenus versés qui dépendent des conditions de location des immeubles et peuvent évoluer de manière aléatoire à la hausse comme à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière (taux d’occupation, valeurs locatives et régularité des paiements des loyers),
• Du montant du capital que l’associé percevra lors de la cession de ses parts ou de la liquidation de la SCPI. Ce montant dépendra de l’évolution du marché de l’immobilier d’entreprise, sur la durée du placement ainsi que du niveau de la demande.

De plus,

• Le capital investi n’est pas garanti, cet investissement comporte un risque de perte de capital,
• La SCPI ne garantit pas la revente des parts, la sortie n’étant possible que dans le cas de l’existence d’une contrepartie, en cas d’acquisition des parts de SCPI à crédit, si le rendement des parts n’est pas suffisant pour rembourser le crédit ou en cas de baisse du prix des parts lors de la revente, l’investisseur devra payer la différence.

L’attention des investisseurs est attirée sur le fait qu’une SCPI peut recourir à l’endettement pour financer ses investissements. Néanmoins, le montant total de la dette souscrite par la SCPI en question devra rester compatible avec ses capacités de remboursement. L’Assemblée Générale Ordinaire annuelle des associés de ladite SCPI fixe ce montant de telle sorte qu’il soit compatible avec les capacités de remboursement de la SCPI sur la base de ses recettes ordinaires pour les emprunts et les dettes, et avec ses capacités d’engagement pour les acquisitions payables à terme. Cette opération présente un caractère risqué, le capital perçu par les associés lors de la liquidation de la société étant subordonné au remboursement intégral préalable des emprunts contractés par la SCPI.

S’agissant d’un investissement exclusivement dédié à l’immobilier, celui-ci doit s’envisager à long terme. La Société de Gestion recommande une durée de détention minimale d’au moins dix ans.

Bon à savoir : la réglementation européenne a défini une échelle des risques pour chaque produit d’investissement distribué dans l’Union Européenne. La plupart des SCPI ont une profil moyennement risqué avec une note de 3 sur 7 (où 1 correspond au niveau de risque le plus faible, et 7 le niveau le plus élevé). Cette échelle est visible dans le Document d’Informations Clés de chaque SCPI

Le principe : l’investissement en SCPI peut être fait de plusieurs façons, en fonction de vos objectifs patrimoniaux et de votre situation. L’investissement en SCPI comporte des risques ; avant d’opter pour telle ou telle approche, il convient de mesurer les risques et l’adéquation avec votre situation et vos objectifs, pour vous assurer du caractère approprié de l’opération.

En pratique : il existe quatre modalités d’investissement, allant de la plus simple à la plus sophistiquée

• Au comptant, pour percevoir des éventuels revenus complémentaires à court terme : vous achetez des parts avec l’argent dont vous disposez, quelques centaines d’euros suffisent. Il faut remplir un dossier de souscription et transférer les fonds (par chèque, virement, ou prélèvement). Une fois le délai de jouissance passé, vous percevez 100% des éventuels revenus distribués par la SCPI
• Au comptant et de façon programmée, pour instaurer une discipline d’épargne : cette formule permet d’acheter des parts de SCPI de manière régulière et automatique ; les sommes à investir, que vous choisissez librement, sont prélevées sur votre compte mensuellement ou trimestriellement. C’est une solution personnalisée, souple, progressive qui s’adapte à votre situation et à vos capacités d’épargne
• A crédit, pour accroître votre patrimoine grâce à l’effet de levier : cela permet de constituer un patrimoine immobilier en profitant de l’effet de levier et en minimisant votre apport (vous gardez des liquidités pour d’autres projets par exemple). Un crédit doit être remboursé, y compris dans le cas où les revenus générés par la SCPI ou par la revente des parts ne suffiraient pas à couvrir les mensualités ou le remboursement du capital
• En démembrement, pour adapter votre stratégie à votre situation personnelle et familiale : le démembrement consiste à confier le capital au nu-propriétaire et les revenus à l’usufruitier. La liquidité des parts détenues en démembrement est encore plus réduite par rapport à une souscription classique. S’agissant d’une solution sophistiquée, il est indispensable de prendre conseil pour mesurer les avantages et limites

Bon à savoir : vous n’êtes pas seul(e) ! Des professionnels sont là pour vous accompagner dans l’étude de votre situation, afin d’évaluer la solution appropriée. Rapprochez-vous de votre conseiller en gestion de patrimoine ou contactez-nous au 01 70 61 97 97 ou via notre formulaire de contact.

Le principe : La SCPI est un placement à long terme dont le principal objectif est de générer des revenus complémentaires. Il est conseillé de détenir les parts pendant une durée minimale de 10 ans.

En pratique : la durée moyenne de détention constatée est de plus de 20 ans, ce qui illustre bien le caractère à long terme de ce placement. Cela renvoie aussi à sa dimension successoral, en tant qu’actif transmis à ses héritiers.

Bon à savoir : l’investissement en SCPI se conçoit à long terme car i) les marchés immobiliers évoluent sur des temps longs ii) la revente des parts n’est pas garantie iii) les revenus et le capital peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse.

Le principe : les SCPI sont des sociétés dites transparentes sur le plan fiscal. Cela veut dire que la fiscalité qui s’applique est celle du souscripteur, tant sur les revenus que sur le capital.

En pratique : dans la plupart des cas, le souscripteur est une personne physique (seule ou en couple) qui souscrit en pleine propriété. Dans ce cas

• La fiscalité sur les revenus est celle des revenus fonciers. Les revenus sont imposés à votre taux marginal d’imposition, majoré des prélèvement sociaux (à noter qu’une part marginale des revenus de la SCPI peut provenir de placements financiers à court terme, qui sont imposés au prélèvement forfaitaire unique)
• La fiscalité sur le capital dépend i) de la matérialisation d’une plus-value lors de la revente / transmission ii) de la durée de détention ; pour les redevables assujettis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, la valeur des SCPI est intégrée dans l’assiette imposable

D’autres paramètres peuvent avoir un impact sur le traitement fiscal de votre investissement :

• La forme juridique du souscripteur : si la souscription est réalisée par une personne morale, et en particulier par une personne morale dite « à l’impôt sur les sociétés »
• Les modalités de détention des parts de SCPI : si la souscription a été réalisée dans le cadre d’un démembrement, le traitement fiscal varie selon qu’il s’agisse de l’usufruitier ou du nu-propriétaire
• La détention, par la SCPI, d’immeubles en dehors de France : la fiscalité applicable à l’associé de la SCPI dépend alors des accords fiscaux entre les pays concernés

Bon à savoir : chaque année, en mars ou en avril, la société de gestion (comme ATLAND Voisin) vous adresse un récapitulatif des valeurs à déclarer à l’administration fiscal

Bon à savoir, bis : là aussi, vous pouvez compter sur votre conseiller en gestion de patrimoine ou nos équipes pour vous accompagner. De cette façon, vous pourrez saisir tous les tenants et aboutissants d’un investissement en SCPI sur le plan fiscal

Le principe : un Associé peut décider à tout moment de sortir de la SCPI, pour récupérer son capital (rappel : il est recommandé de conserver ses parts au moins 10 ans). Pour autant, le délai nécessaire pour réaliser cette opération n’est pas garanti. En effet la sortie se matérialisera si et seulement s’il existe des souscripteurs en face, pour des montants au moins égaux. On parle de « contrepartie ».

Le prix de vente, et sa fixation, va dépendre de la forme du capital :

• Si le capital de la SCPI est « variable », la sortie se fera par « retrait ». Cela signifie que l’associé récupérera un montant égal à son « nombre de parts » multiplié par le « prix de retrait en vigueur ». Ce prix de retrait est connu d’avance et fixé par la Société de gestion dans le cadre des mécanismes prévus par la réglementation
• Si le capital de la SCPI est « fixe », la sortie se fera par « confrontation » de l’offre et de la demande sur un marché secondaire. A une fréquence déterminée dans la documentation légale (en général, une fois par mois), la Société de gestion compare les demandes d’achat et de vente et fixe le prix qui satisfait le plus grand nombre

A noter que des mesures existent pour renforcer la liquidité du marché des parts dans l’hypothèse où des ordres de retrait/ vente resteraient insatisfaits pour une période de plus de 12 mois. Pour en prendre connaissance, nous vous invitons à consulter les Statuts et la Notice d’information des SCPI visées.

En pratique : les épargnants conservent leurs parts de SCPI pour plus de 20 ans en moyenne, et il est fréquent que ces parts soient transmises à leurs héritiers quand la situation s’y prête. Les héritiers en question peuvent alors facilement décider de conserver les parts à leur compte, ou de les revendre. Le partage est plus aisé que celui d’un bien immobilier locatif unique.

Bon à savoir : sous réserve de l’existence de contrepartie, les SCPI à capital variable offrent une lisibilité plus importante sur le prix de vente (qui est connu à l’avance) et une rapidité d’exécution légèrement meilleure que les SCPI à capital fixe

Le principe : pour souscrire à Epargne Pierre, il suffit de

• Remplir un dossier de souscription (le bulletin de souscription + les pièces justificatives requises)
• Verser les fonds depuis un compte libellé en euros dans une banque domiciliée en France

En pratique : la souscription peut se faire sur papier ou de façon électronique

• Pour le dossier de souscription :
  • Remplissage et signature manuscrit sur papier, avec échanges par courrier postal
  • Remplissage en ligne et signature électronique (depuis un ordinateur uniquement à ce jour)
• Pour le paiement
  • Pour les souscription sur papier : par chèque, virement, ou prélèvement
  • Pour les souscriptions en ligne : par prélèvement

Bon à savoir : si vous êtes accompagné par un Conseiller en Gestion de Patrimoine, celui-ci aura préalablement délivré un Conseil en Investissement Financier découlant de l’étude de votre situation et de vos objectifs

Le principe : Immo Placement et Foncière Rémusat sont des SCPI à capital fixe ce qui signifie que la plupart du temps la souscription se fait via « marché secondaire ». Un marché secondaire est un mécanisme par lequel des parts de SCPI existantes sont échangées, en fonction des demandes d’achat et de vente. On pourrait faire le parallèle avec une place boursière, où des actions sont vendues et achetées. A savoir que ce mécanisme est rarement utilisé pour les SCPI à capital variable (comme Epargne Pierre).

En pratique : Pour souscrire via le marché secondaire, il convient de remplir un ordre d’achat fourni par ATLAND Voisin pour Immo Placement ou Foncière Rémusat, en stipulant le nombre de parts voulues, et le prix d’achat maximum accepté ainsi que la durée de validité, et joindre les fonds. Une fois par mois, la Société de Gestion confronte les ordres d’achat et de vente, et établit un prix à même de satisfaire le volume de transaction le plus important.

Bon à savoir : Pour comprendre ce mécanisme de souscription en détail et pour passer un ordre d’achat ou de vente, nous vous invitons à lire la documentation des SCPI en question, ou à prendre contact avec nos équipes !

Le principe : une souscription en SCPI est une décision à long terme, puisque la détention des parts est à envisager pour une durée minimale de 10 ans. Plusieurs étapes viendront alors jalonner le parcours d’un associé de SCPI : la validation de la souscription, l’expiration du délai de jouissance, la perception des revenus, les revenus à déclarer à l’administration fiscale, les documents périodiques, les assemblées générales annuelles

En pratique : schématiquement, le parcours d’un associé se divise en trois temps. Par souci de simplification nous décrivons le parcours d’un nouveau client ayant souscrit des parts pour la première fois à une SCPI à capital variable chez ATLAND Voisin

Temps 1 : la souscription, l’accueil, et le délai de jouissance

• Validation de la souscription : la Société de gestion reçoit les éléments et les étudie pour s’assurer que tout est complet et conforme à la réglementation (en particulier en matière de lutte anti-blanchiment et financement du terrorisme). Si toutes les conditions sont réunies, la souscription est enregistrée en quelques jours ; mais ce délai peut s’étendre si des justificatifs ou diligences complémentaires ont lieu d’être
• Réception de l’attestation de parts : la Société de gestion envoie une attestation des parts à l’Associé. Ce document indique, entre autres, les numéros et la date d’entrée en jouissance des parts détenues
• Accès à l’espace Client en ligne : quelques jours après l’envoi de cette attestation, le client est invité par email à se connecter à son espace en ligne, où il retrouvera toutes les informations et documents relatifs le concernant
• Passage du délai de jouissance : le « compte-à-rebours » démarre à partir du 1er jour du mois suivant la validation de la souscription

Temps 2 : la perception des revenus et la réception des informations périodiques

• Perception des revenus : chaque trimestre, entre le 18 et le 25 des mois d’avril, de juillet, d’octobre, et janvier, la Société de gestion déclenche le versement des acomptes, qui sont reçus par les associés sur leur compte en banque quelques jours après (en fonction des délais bancaires)
• Réception des bulletins périodiques et bordereaux de revenus : peu après le versement des revenus, les clients reçoivent les bulletins périodiques d’information et les bordereaux de revenus, par courrier électronique ou par courrier postal

Temps 3 : les évènements annuels

• Bordereaux fiscaux : courant mars pour les personnes morales et courant avril pour les personnes physiques, les associés reçoivent, par courrier postal ou électronique, un relevé indiquant les revenus à déclarer
• Assemblées Générales : chaque année, courant mai ou juin, les associés reçoivent leur convocation et le rapport annuel pour voter les résolution proposées par la Société de gestion

Bon à savoir : la souscription et la quasi-totalité des opérations durant la détention des parts peuvent être réalisées par Internet

Le principe : un associé de SCPI peut demander à récupérer son capital à tout moment en envoyant un ordre de retrait (si c’est une SCPI à capital variable) ou un ordre de vente (s’il y a un marché secondaire) à la Société de gestion. Dans le cas d’un ordre de retrait, l’opération se fait au prix de retrait déterminé en fonction du prix de souscription ; dans le cas d’un ordre de vente, le prix se fera en fonction de la confrontation des ordres d’achat et de vente (rappel : dans tous les cas, la vente n’est pas garantie et dépend de l’offre et de la demande).

En pratique : il suffit de contacter la Société de gestion pour lui demander les formulaires des ordres de retrait ou vente, et consulter la documentation pour connaître les modalités pratiques (calendrier, mode d’envoi ou de transmission des ordres).

Bon à savoir : il est également possible de vendre vos parts à un acheteur de votre choix, on parle de cession de gré-à-gré. Quelle que soit votre situation, nous vous invitons à vous rapprocher de votre conseiller ou de nos équipes pour préparer cette opération dans les meilleures conditions

Le principe : ATLAND Voisin propose les SCPI Epargne Pierre, Immo Placement et Foncière Rémusat. Pour les découvrir, cliquez sur « Nos SCPI » dans le menu de navigation.

En pratique : les épargnants peuvent investir dans nos trois SCPI selon des modalités différentes

• Epargne Pierre est une SCPI à capital variable ce qui signifie que la souscription est possible à prix de souscription connu à tout moment par création de nouvelles parts
• Immo Placement est une SCPI à capital fixe ce qui signifie que la souscription est, le plus souvent, possible via le marché secondaire en fonction de l’offre et de la demande. Des augmentations de capital peuvent intervenir à l’initiative d’ATLAND Voisin
• Foncière Rémusat est une SCPI à capital fixe ce qui signifie quela souscription est, le plus souvent, possible via le marché secondaire en fonction de l’offre et de la demande. Des augmentations de capital peuvent intervenir à l’initiative d’ATLAND Voisin

Bon à savoir : Immo Placement et Foncière Rémusat, qui sont des SCPI historiques (1968 et 1989) ont été créées à une époque où seule la forme à capital fixe existait. Epargne Pierre a alors été créée en 2013 sous la forme de SCPI à capital variable, afin de permettre aux épargnants de souscrire à tout moment.

Le principe : toutes les SCPI permettent d’investir à partir de quelques centaines d’euros.

En pratique : chez ATLAND Voisin le montant minimum pour investir varie d’une SCPI à l’autre. Ce montant peut aussi varier selon qu’il s’agisse d’une première souscription ou d’une re-souscription

• Epargne Pierre : est une SCPI a capital variable, le volume minimum de souscription est de 10 parts lors de la première souscription. Les souscriptions ultérieures peuvent se faire à l’unité. A titre d’exemple, en juillet 2021 le prix de part était de 205 € par part, et le montant minimum pour une première souscription de 2 050 €
• Immo Placement : est une SCPI a capital fixe, l’achat des parts se fait sur le marché secondaire (hors période d’augmentation de capital). Le prix de la part est fixé tous les mois aux environs du 15 par confrontation de l’offre et de la demande. A titre d’exemple, il est de 878 € par part en 15 juillet 2021
• Foncière Rémusat : est une SCPI a capital fixe, l’achat des parts se fait sur le marché secondaire (hors période d’augmentation de capital). Le prix de la part est fixé tous les mois aux environs du 3ème jeudi de chaque mois par confrontation de l’offre et de la demande. A titre d’exemple, il est de 970 € par part en juillet 2021

Bon à savoir : les SCPI sont des produits d’épargne destinés aux particuliers, dans une optique, entre autres, de diversification de leur patrimoine. Les montants minimums de souscription sont donc volontairement faibles pour rendre cet investissement le plus accessible et souple possible

Le principe : les frais rémunèrent la Société de gestion (ATLAND Voisin) et les distributeurs (les Conseillers en gestion de patrimoine). Ils sont stipulés dans les documents commerciaux et réglementaires de chaque SCPI (statuts, note d’information, bulletin de souscription) et dans les rapports remis par votre Conseiller en gestion de patrimoine le cas échéant. Les deux principaux types de frais sont : les frais de souscription, prélevés une seule fois sur le montant investi, et les frais de gestion, prélevés chaque année sur les loyers perçus par la SCPI. Tous les indicateurs financiers sont calculés en prenant en compte ces frais, on dit qu’ils sont « nets de frais ».

• Les frais de souscription servent à rémunérer le travail pour réaliser augmentations de capital, et à organiser et surveiller l’exécution des programmes d’investissements
• Les frais de gestion servent à rémunérer, entre autres, le travails pour assurer la gestion et l’administration des biens sociaux, la répartition des revenus, l’information régulière des associés, la convocation de toutes réunions et assemblées, la facturation et l’encaissement des loyers, pré-loyers

En pratique : chez ATLAND Voisin, nos SCPI intègrent des frais de souscription et des frais de gestion

• Les frais (ou commission) de souscription se situent entre 9,60% et 12% (TTC) du montant placé. Par exemple, avec un taux de 10%, pour une souscription de 1 000 €, les frais représentent 100 €. Ces frais sont payés une seule fois, lors de la souscription. Cette commission est incluse dans le prix de souscription

• Les frais (ou commission) de gestion varient de 9,60% et 12% (TTC) des loyers perçus par la SCPI. Prenons un exemple simplifié et supposons i) des frais de gestion de 10% ii) un placement de 1 000 € iii) un rendement locatif de la SCPI de 5%. Le patrimoine de la SCPI génère 50 € de loyers sur lesquels sont prélevés 10% de frais, soit 5€. L’associé touchera donc 45 € de revenus (à supposer que les revenus distribués égalent les loyers perçus)

Dans notre exemple, l’associé a placé 1 000 € et perçu 45 €. Le rendement effectif annuel de son placement, en incluant l’impact des frais, est donc de 45 € divisés par 1 000 €, soit 4,5%.

Bon à savoir : pour connaître le détail des frais de nos SCPI, nous vous invitons à consulter les documents en vigueur dans la rubrique Documentation

Le principe : dans la grande majorité des cas, les revenus de SCPI sont distribués de façon trimestrielle.

En pratique : chez ATLAND Voisin, les revenus sont versés entre le 18 et le 25 du mois d’avril, de juillet et d’octobre, et fin janvier ou début février pour le solde annuel.

Bon à savoir : en souscrivant à une SCPI qui augmente son capital par création de nouvelles parts, l’associé percevra ses premiers revenus après un différé de plusieurs mois, on parle de « délai de jouissance ». Dans le cas d’Epargne Pierre par exemple, ce délai de jouissance est de 5 mois.

Le principe : comme tout investissement immobilier locatif, les SCPI peuvent être financées à crédit. Autrement dit, vous pouvez emprunter de l’argent à une banque pour investir cette somme en SCPI. A condition évidemment que votre projet respecte les critères de la banque

En pratique : l’obtention d’un crédit est propre à chaque souscripteur et à chaque établissement bancaire. L’investissement à crédit vous engage à rembourser les montants empruntés, indépendamment de l’évolution des éventuels revenus distribués par la SCPI ou de la valeur des parts lors de la revente.

Bon à savoir : l’acquisition de parts de SCPI à crédit peut s’avérer pertinente si vous disposez d’une capacité d’emprunt résiduelle et que vous souhaitez accroître votre patrimoine immobilier à long terme tout en le diversifiant. Le patrimoine ainsi constitué permettra de percevoir des éventuels revenus complémentaires à terme, dont vous jouirez à 100% une fois le crédit remboursé. De plus, vous pourrez déduire les intérêts de l’emprunt de vos revenus fonciers. Il convient de bien étudier votre situation, vos objectifs et les risques avant de prendre une décision, demandez conseil à votre interlocuteur.

Le principe : le démembrement est une opération juridique portant sur un bien donné qui consiste, de façon simplifiée, à séparer la propriété (on parle de « pleine-propriété ») en deux éléments :

• la nue-propriété d’un côté, qui correspond à la détention du bien ; en cas de vente, le montant revient au nu-propriétaire
• l’usufruit de l’autre, qui correspond au droit d’utiliser ou de jouir des fruits générés par le bien ; en cas d’exploitation lucrative, les revenus vont à l’usufruitier

En pratique : dans le cadre d’une SCPI, ce démembrement se matérialise par le partage des parts entre :

• le nu-propriétaire, qui détient le capital (à noter : la valeur de la nue-propriété correspond à une fraction de la valeur en pleine-propriété, cette valeur varie en fonction de la durée du démembrement)
• l’usufruitier, qui perçoit les revenus distribués par la SCPI

Bon à savoir : le démembrement peut s’avérer pertinent pour les épargnants qui sont fortement imposés sur les revenus et/ou sur le patrimoine immobilier et/ou qui souhaitent transmettre leurs parts à leurs descendant en optimisant les frais de succession. Nous vous invitons à prendre contact avec votre conseiller pour mesurer les avantages et les risques de cette formule de souscription.

Le principe : le délai de jouissance s’applique aux parts créées par une SCPI lors d’une augmentation de capital (comme Epargne Pierre). Ce délai correspond au laps de temps entre l’enregistrement de la souscription, et la date à laquelle les parts créées donneront droit à une quotepart des revenus locatifs de la SCPI.

En pratique : si le délai de jouissance est de 5 mois, cela signifie qu’une souscription enregistrée en janvier donnera droit à une quotepart des revenus générés à compter du mois de juillet. Ces revenus seront versés en fonction de la fréquence de distribution de la SCPI, le plus souvent trimestriellement (juillet, octobre, etc).

Bon à savoir : le délai de jouissance permet de respecter l’égalité entre les souscripteurs. En effet lorsque de nouvelles parts sont créées, les capitaux apportés à la SCPI ne sont pas immédiatement générateurs de loyers puisque l’acquisition d’immeubles prend du temps. Le délai de jouissance reflète donc la durée anticipée par la Société de Gestion pour investir les capitaux apportés. Ce délai permet donc de « faire grossir la taille du gâteau à mesure que le nombre de convives augmente ».

Le principe : le prix d’exécution d’une part de SCPI est le prix déterminé sur le marché secondaire par confrontation des ordres d’achat et de vente, avant prise en compte des frais de mutation applicables en matière d’immobilier. Ce prix est susceptible d’évoluer à la hausse ou à la baisse, sans garantie.

En pratique : le prix d’exécution est, le plus souvent, fixé mensuellement. C’est le montant qui revient au vendeur. De son côté, l’acquéreur devra s’acquitter de ce prix d’exécution, et des frais de mutation dus à l’administration fiscale. La somme du prix d’exécution et de ces frais donnent le « prix acquéreur ».

Bon à savoir : le prix d’exécution, et le prix acquéreur, peuvent être consultés dans les bulletins périodiques d’information des SCPI, ou sur le site internet ou sur simple demande à la Société de gestion.

Le principe : le prix de retrait d’une part de SCPI (à capital variable) est le prix auquel un associé peut récupérer le capital. Ce prix est susceptible d’évoluer à la hausse ou à la baisse, sans garantie.

En pratique : le prix de retrait correspond au prix de souscription, diminué des frais de souscription.

Bon à savoir : le prix de retrait peut être connu à tout moment en consultant la documentation de la SCPI.

Le principe : le prix de souscription d’une SCPI est le prix payé par un souscripteur pour acquérir une part nouvelle émise. Ce prix est susceptible d’évoluer à la hausse ou à la baisse, sans garantie.

En pratique : le prix de souscription est fixé librement par la Société de gestion, à condition qu’il se situe dans une fourchette allant de -10% à +10% par rapport à la valeur de reconstitution.

Bon à savoir : le prix de souscription sert de base au calcul du prix de retrait

Le principe : le Report à nouveau (RàN) correspond au cumul des résultats non distribués par la SCPI année après année.

En pratique : une SCPI est une société, une personne morale. En tant que tel, elle peut décider de distribuer tout ou partie du bénéfice réalisée sur une année donnée. C’est la Société de gestion qui décide de la part distribuée, et de celle mise en réserve (sous réserve de validation par l’Assemblée Générale). Les sommes non distribuées sont alors cumulées, et constituent le « Report à nouveau ». Ces réserves peuvent alors être distribuée ultérieurement, à l’initiative de la Société de gestion. L’objectif de ses réserves est de permettre de contribuer à la régularité des revenus distribués.

Bon à savoir : le Report à nouveau est régulièrement exprimé en « jours de distribution ».

Le principe : le taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) mesure la rentabilité annuelle d’une SCPI. Il correspond au rapport entre le dividende brut avant prélèvements, versé au titre de l’année N et le prix acquéreur moyen de l’année N (prix de souscription) de la part.

En pratique : prenons l’exemple d’Epargne Pierre en 2020. Le « dividende brut avant prélèvements », c’est à dire le montant effectivement distribué par la SCPI à chaque associé, a été de 10,98 € par part. On divise alors 10,98 € par le prix moyen de la part (205 €), ce qui donne 5,36% de taux de distribution sur valeur de marché.

Bon à savoir : le « taux de Distribution sur Valeur de Marché » est le terme officiel. Plus communément, vous entendrez parler de rendement (éventuellement complété par « annuel » ou « courant »).

Le principe : le Taux de Rendement Interne (TRI) est un indicateur qui informe sur la performance globale d’une SCPI sur une période donnée (généralement sur 10 ans). Il correspond au taux de rentabilité annualisé de l’investissement en tenant compte de l’évolution du prix de la part et des revenus distribués sur la même période. Cet élément figure, par ailleurs, dans les documents transmis aux associés, tel que le bulletin trimestriel d’information.

En pratique : prenons l’exemple d’Immo Placement en 2020. Avec un Taux de Rendement Interne de 4,68% sur 10 ans, cela signifie qu’un associé ayant souscrit en 2010 et revendu ses parts en 2020 aura perçu l’équivalent d’un rendement de 4,68% par an sur toute la période écoulée

Bon à savoir : le TRI est un calcul théorique basé sur des périodes préétablies et sur des valeurs moyennes. Au niveau individuel, chaque associé aura un TRI spécifique, en fonction des valeurs réelles d’achat et de vente, et de la période de détention

Le principe : le Taux d’Occupation Financier (TOF) correspond au montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés par la SCPI, ainsi que des indemnités compensatrices de loyers, divisé par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait louée.

En pratique : le TOF est représenté sous la forme d’un « donut ». Ce donut permet également de visualiser la part des locaux non loués (on parle de vacance), en fonction du motif : en travaux, en cours de relocation, sous franchise (c’est à dire que les locataires bénéficient d’une période de gratuité)

Bon à savoir : le TOF est calculé chaque trimestre et publié dans les bulletins périodique d’information

Le principe : la valeur vénale (ou d’expertise) correspond à la valeur des immeubles d’une SCPI, estimée par un expert externe en évaluation.

En pratique : cette valeur est établie annuellement et s’appuie sur une ou plusieurs méthodes faisant l’objet de définitions communément appliquées par les professionnels de l’immobilier. A titre d’exemple, l’une de ces méthodes est celle « des comparables », qui se base sur les transactions récentes à proximité de l’immeuble à évaluer.

Bon à savoir : la valeur vénale ou d’expertise sert de base au calcul de la valeur de réalisation, qui sert elle-même au calcul de la valeur de reconstitution

Le principe : la valeur de réalisation est calculée en ajoutant à la valeur vénale des immeubles déterminée par un expert externe en évaluation, la valeur des autres actifs diminuée des dettes.

En pratique : la valeur de réalisation est calculée annuellement. Comme toutes les valeurs, elle doit être validée par l’Assemblée Générale des associés, qui se réunit le plus souvent en juin. Un chiffre provisoire est habituellement communiqué à partir du mois d’avril.

Bon à savoir : la valeur de réalisation sert de base au calcul de la valeur de reconstitution.

Le principe : la valeur de reconstitution d’une SCPI est égale à la valeur de réalisation augmentée des frais afférents à une reconstitution du patrimoine (frais et droits sur acquisitions et commission de la Société de Gestion).

En pratique : comme la valeur d’expertise et la valeur de réalisation, la valeur de reconstitution est calculée et publiée annuellement et validée en Assemblée Générale. Un chiffre provisoire est souvent communiqué dans le courant du premier trimestre.

Bon à savoir : la valeur de reconstitution est un indicateur scruté de près. Une valeur de reconstitution supérieure au prix de souscription reflète un potentiel de hausse du prix de souscription, et donc un potentiel de valorisation du patrimoine détenu par les associés. Cet indicateur est particulièrement important dans le cadre d’une SCPI à capital variable, car elle sert de base au calcul du prix de souscription. En effet la Société de gestion fixe ce prix dans une fourchette qui se situe entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution.

Le principe : la Variation du prix moyen (VPM) de la part est égale à la division de l’écart entre le prix de part acquéreur moyen de l’année N et le prix de part acquéreur moyen de l’année N-1, par le prix de part acquéreur moyen de l’année N-1. Le prix de part acquéreur moyen de l’année est égal à la moyenne des prix de parts acquéreur (droits et frais inclus) constatés sur les marchés primaire et/ou secondaire et pondérés par le nombre de parts acquises au cours des échanges.

En pratique : la Variation du prix moyen de la part donne l’évolution constatée du prix de la part, qu’il s’agisse du prix de souscription (fixé sur le marché primaire) ou du prix acquéreur (établi sur le marché secondaire). Il permet d’appréhender la matérialisation des éventuelles moins-values ou plus-values, et mesure donc le « rendement en capital annuel ».

Bon à savoir : la formule de calcul étant basée sur des rapports entre valeurs moyennes, la VPM aura tendance à lisser l’impact des variations dans le temps. Ainsi, une SCPI dont le prix de la part sur l’année N est resté stable pourra tout de même afficher une variation non nulle, en raison d’une évolution intervenue en N-1.