Comprendre les SCPI

Le principe : ATLAND Voisin propose les SCPI Epargne Pierre, Immo Placement et Foncière Rémusat. Pour les découvrir, cliquez sur « Nos SCPI » dans le menu de navigation.

En pratique : les épargnants peuvent investir dans nos trois SCPI selon des modalités différentes

• Epargne Pierre est une SCPI à capital variable ce qui signifie que la souscription est possible à prix de souscription connu à tout moment par création de nouvelles parts
• Immo Placement est une SCPI à capital fixe ce qui signifie que la souscription est, le plus souvent, possible via le marché secondaire en fonction de l’offre et de la demande. Des augmentations de capital peuvent intervenir à l’initiative d’ATLAND Voisin
• Foncière Rémusat est une SCPI à capital fixe ce qui signifie quela souscription est, le plus souvent, possible via le marché secondaire en fonction de l’offre et de la demande. Des augmentations de capital peuvent intervenir à l’initiative d’ATLAND Voisin

Bon à savoir : Immo Placement et Foncière Rémusat, qui sont des SCPI historiques (1968 et 1989) ont été créées à une époque où seule la forme à capital fixe existait. Epargne Pierre a alors été créée en 2013 sous la forme de SCPI à capital variable, afin de permettre aux épargnants de souscrire à tout moment.

Le principe : toutes les SCPI permettent d’investir à partir de quelques centaines d’euros.

En pratique : chez ATLAND Voisin le montant minimum pour investir varie d’une SCPI à l’autre. Ce montant peut aussi varier selon qu’il s’agisse d’une première souscription ou d’une re-souscription

• Epargne Pierre : est une SCPI a capital variable, le volume minimum de souscription est de 10 parts lors de la première souscription. Les souscriptions ultérieures peuvent se faire à l’unité. A titre d’exemple, en juillet 2021 le prix de part était de 205 € par part, et le montant minimum pour une première souscription de 2 050 €
• Immo Placement : est une SCPI a capital fixe, l’achat des parts se fait sur le marché secondaire (hors période d’augmentation de capital). Le prix de la part est fixé tous les mois aux environs du 15 par confrontation de l’offre et de la demande. A titre d’exemple, il est de 878 € par part en 15 juillet 2021
• Foncière Rémusat : est une SCPI a capital fixe, l’achat des parts se fait sur le marché secondaire (hors période d’augmentation de capital). Le prix de la part est fixé tous les mois aux environs du 3ème jeudi de chaque mois par confrontation de l’offre et de la demande. A titre d’exemple, il est de 970 € par part en juillet 2021

Bon à savoir : les SCPI sont des produits d’épargne destinés aux particuliers, dans une optique, entre autres, de diversification de leur patrimoine. Les montants minimums de souscription sont donc volontairement faibles pour rendre cet investissement le plus accessible et souple possible

Le principe : les frais rémunèrent la Société de gestion (ATLAND Voisin) et les distributeurs (les Conseillers en gestion de patrimoine). Ils sont stipulés dans les documents commerciaux et réglementaires de chaque SCPI (statuts, note d’information, bulletin de souscription) et dans les rapports remis par votre Conseiller en gestion de patrimoine le cas échéant. Les deux principaux types de frais sont : les frais de souscription, prélevés une seule fois sur le montant investi, et les frais de gestion, prélevés chaque année sur les loyers perçus par la SCPI. Tous les indicateurs financiers sont calculés en prenant en compte ces frais, on dit qu’ils sont « nets de frais ».

• Les frais de souscription servent à rémunérer le travail pour réaliser augmentations de capital, et à organiser et surveiller l’exécution des programmes d’investissements
• Les frais de gestion servent à rémunérer, entre autres, le travails pour assurer la gestion et l’administration des biens sociaux, la répartition des revenus, l’information régulière des associés, la convocation de toutes réunions et assemblées, la facturation et l’encaissement des loyers, pré-loyers

En pratique : chez ATLAND Voisin, nos SCPI intègrent des frais de souscription et des frais de gestion

• Les frais (ou commission) de souscription se situent entre 9,60% et 12% (TTC) du montant placé. Par exemple, avec un taux de 10%, pour une souscription de 1 000 €, les frais représentent 100 €. Ces frais sont payés une seule fois, lors de la souscription. Cette commission est incluse dans le prix de souscription

• Les frais (ou commission) de gestion varient de 9,60% et 12% (TTC) des loyers perçus par la SCPI. Prenons un exemple simplifié et supposons i) des frais de gestion de 10% ii) un placement de 1 000 € iii) un rendement locatif de la SCPI de 5%. Le patrimoine de la SCPI génère 50 € de loyers sur lesquels sont prélevés 10% de frais, soit 5€. L’associé touchera donc 45 € de revenus (à supposer que les revenus distribués égalent les loyers perçus)

Dans notre exemple, l’associé a placé 1 000 € et perçu 45 €. Le rendement effectif annuel de son placement, en incluant l’impact des frais, est donc de 45 € divisés par 1 000 €, soit 4,5%.

Bon à savoir : pour connaître le détail des frais de nos SCPI, nous vous invitons à consulter les documents en vigueur dans la rubrique Documentation

Le principe : dans la grande majorité des cas, les revenus de SCPI sont distribués de façon trimestrielle.

En pratique : chez ATLAND Voisin, les revenus sont versés entre le 18 et le 25 du mois d’avril, de juillet et d’octobre, et fin janvier ou début février pour le solde annuel.

Bon à savoir : en souscrivant à une SCPI qui augmente son capital par création de nouvelles parts, l’associé percevra ses premiers revenus après un différé de plusieurs mois, on parle de « délai de jouissance ». Dans le cas d’Epargne Pierre par exemple, ce délai de jouissance est de 5 mois.

Le principe : comme tout investissement immobilier locatif, les SCPI peuvent être financées à crédit. Autrement dit, vous pouvez emprunter de l’argent à une banque pour investir cette somme en SCPI. A condition évidemment que votre projet respecte les critères de la banque

En pratique : l’obtention d’un crédit est propre à chaque souscripteur et à chaque établissement bancaire. L’investissement à crédit vous engage à rembourser les montants empruntés, indépendamment de l’évolution des éventuels revenus distribués par la SCPI ou de la valeur des parts lors de la revente.

Bon à savoir : l’acquisition de parts de SCPI à crédit peut s’avérer pertinente si vous disposez d’une capacité d’emprunt résiduelle et que vous souhaitez accroître votre patrimoine immobilier à long terme tout en le diversifiant. Le patrimoine ainsi constitué permettra de percevoir des éventuels revenus complémentaires à terme, dont vous jouirez à 100% une fois le crédit remboursé. De plus, vous pourrez déduire les intérêts de l’emprunt de vos revenus fonciers. Il convient de bien étudier votre situation, vos objectifs et les risques avant de prendre une décision, demandez conseil à votre interlocuteur.

Le principe : le démembrement est une opération juridique portant sur un bien donné qui consiste, de façon simplifiée, à séparer la propriété (on parle de « pleine-propriété ») en deux éléments :

• la nue-propriété d’un côté, qui correspond à la détention du bien ; en cas de vente, le montant revient au nu-propriétaire
• l’usufruit de l’autre, qui correspond au droit d’utiliser ou de jouir des fruits générés par le bien ; en cas d’exploitation lucrative, les revenus vont à l’usufruitier

En pratique : dans le cadre d’une SCPI, ce démembrement se matérialise par le partage des parts entre :

• le nu-propriétaire, qui détient le capital (à noter : la valeur de la nue-propriété correspond à une fraction de la valeur en pleine-propriété, cette valeur varie en fonction de la durée du démembrement)
• l’usufruitier, qui perçoit les revenus distribués par la SCPI

Bon à savoir : le démembrement peut s’avérer pertinent pour les épargnants qui sont fortement imposés sur les revenus et/ou sur le patrimoine immobilier et/ou qui souhaitent transmettre leurs parts à leurs descendant en optimisant les frais de succession. Nous vous invitons à prendre contact avec votre conseiller pour mesurer les avantages et les risques de cette formule de souscription.