Comprendre les SCPI

Le principe : une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un produit collectif d’épargne immobilière destiné aux particuliers, qui permet à de nombreux épargnants d’investir en immobilier ; on parle de « fonds ». Ce fonds a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif diversifié sur le plan géographique, sectoriel, et locatif, afin de mutualiser le risque. Une SCPI investit dans des immeubles de bureaux, commerces, activités, etc. en visant une progression des loyers et des valeurs vénales à long terme. 

En pratique : en achetant des parts, un épargnant devient « associé » de la SCPI, c’est à dire indirectement propriétaire d’une quotepart du patrimoine immobilier détenu par le fonds. Ces parts lui donnent droit, notamment, à percevoir une quotepart des revenus locatifs générés. En contrepartie, les associés versent une commission de souscription (prélevés sur le montant de la souscription). La gestion des immeubles (acquisition, entretien, mise en location), la facturation et l’encaissement des loyers, et la distribution des revenus sont confiés à la société de gestion, en contrepartie d’une commission de gestion prélevée sur les loyers encaissés.

Bon à savoir : traditionnellement les particuliers investissent en immobilier en acquérant leurs résidences principales et/ou des logements destinés à la location. Les SCPI leur permettent de diversifier leur patrimoine en s’exposant à d’autres marchés immobiliers, tels que les bureaux, commerces, activités, etc. qui seraient par nature inaccessibles (montants unitaires élevés, compétences spécifiques).

Le principe : il existe plusieurs manières de classifier les SCPI

• selon la finalité patrimoniale poursuivie :
  • les SCPI de « distribution » ou de « rendement » ont pour but premier d’apporter un complément de revenus aux souscripteurs, tout en visant à valoriser le capital placé à long terme
  • les SCPI de « capitalisation » visent à valoriser le capital investi ; la distribution de revenus est secondaire, voire inexistante
  • les SCPI « fiscales » visent à bénéficier d’un dispositif fiscal (ex : Pinel, Denormandie, déficit foncier, etc.)
• selon la forme du capital :
  • les SCPI à capital fixe : les épargnants peuvent investir lors d’une « augmentation (ou ouverture) de capital » ou via un marché secondaire pour racheter des parts existantes
  • les SCPI à capital variable : la SCPI augmente son capital en permanence et permet ainsi aux épargnants de souscrire à tout moment
• selon la stratégie d’investissement : on distingue les SCPI selon les marchés immobiliers où elles investissent, en combinant la dimension géographique (pays, régions, villes de prédilection) et sectorielle (bureaux, commerces, activités, résidentiels, etc.).

En pratique : il existe près de 200 SCPI en France, représentant une valeur supérieure à 70 milliards d’euros (à l’été 2021). Ce marché est constitué à plus de 90% de SCPI dites de « rendement » (ou de « distribution »). A titre d’illustration, les épargnants français placent entre 6 et 8 milliards d’euros par an en SCPI, et on estime le nombre d’épargnants à environ 1 000 000 de personnes (bien qu’il n’existe pas de chiffre officiel précis, faute de mécanisme statistique centralisé et unifié).

Bon à savoir : il est possible de se renseigner sur le marché en consultant les publications de l’Aspim (l’association professionnelle des gérants de fonds immobiliers) ou de l’IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière).

Bon à savoir, bis : il n’existe aucun classement officiel et indiscutable pour identifier « les meilleures SCPI ». Selon nous, les meilleures SCPI sont celles que vous comprenez, gérées par des sociétés de gestion de confiance, et qui répondent à vos objectifs. D’une manière générale, il est recommandé d’investir dans plusieurs SCPI (empiriquement, trois à quatre) pour diversifier son patrimoine et bénéficier des savoir-faire des différentes Sociétés de gestion

Le principe : comme tout investissement, il existe des risques à investir en SCPI. Ces risques sont à mesurer au regard de la rentabilité attendue du placement, de vos objectifs, et de votre situation.

En pratique :

L’investissement dans une Société Civile de Placement Immobilier est un placement dont la rentabilité est fonction :

• Des éventuels revenus versés qui dépendent des conditions de location des immeubles et peuvent évoluer de manière aléatoire à la hausse comme à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière (taux d’occupation, valeurs locatives et régularité des paiements des loyers),
• Du montant du capital que l’associé percevra lors de la cession de ses parts ou de la liquidation de la SCPI. Ce montant dépendra de l’évolution du marché de l’immobilier d’entreprise, sur la durée du placement ainsi que du niveau de la demande.

De plus,

• Le capital investi n’est pas garanti, cet investissement comporte un risque de perte de capital,
• La SCPI ne garantit pas la revente des parts, la sortie n’étant possible que dans le cas de l’existence d’une contrepartie, en cas d’acquisition des parts de SCPI à crédit, si le rendement des parts n’est pas suffisant pour rembourser le crédit ou en cas de baisse du prix des parts lors de la revente, l’investisseur devra payer la différence.

L’attention des investisseurs est attirée sur le fait qu’une SCPI peut recourir à l’endettement pour financer ses investissements. Néanmoins, le montant total de la dette souscrite par la SCPI en question devra rester compatible avec ses capacités de remboursement. L’Assemblée Générale Ordinaire annuelle des associés de ladite SCPI fixe ce montant de telle sorte qu’il soit compatible avec les capacités de remboursement de la SCPI sur la base de ses recettes ordinaires pour les emprunts et les dettes, et avec ses capacités d’engagement pour les acquisitions payables à terme. Cette opération présente un caractère risqué, le capital perçu par les associés lors de la liquidation de la société étant subordonné au remboursement intégral préalable des emprunts contractés par la SCPI.

S’agissant d’un investissement exclusivement dédié à l’immobilier, celui-ci doit s’envisager à long terme. La Société de Gestion recommande une durée de détention minimale d’au moins dix ans.

Bon à savoir : la réglementation européenne a défini une échelle des risques pour chaque produit d’investissement distribué dans l’Union Européenne. La plupart des SCPI ont une profil moyennement risqué avec une note de 3 sur 7 (où 1 correspond au niveau de risque le plus faible, et 7 le niveau le plus élevé). Cette échelle est visible dans le Document d’Informations Clés de chaque SCPI

Le principe : l’investissement en SCPI peut être fait de plusieurs façons, en fonction de vos objectifs patrimoniaux et de votre situation. L’investissement en SCPI comporte des risques ; avant d’opter pour telle ou telle approche, il convient de mesurer les risques et l’adéquation avec votre situation et vos objectifs, pour vous assurer du caractère approprié de l’opération.

En pratique : il existe quatre modalités d’investissement, allant de la plus simple à la plus sophistiquée

• Au comptant, pour percevoir des éventuels revenus complémentaires à court terme : vous achetez des parts avec l’argent dont vous disposez, quelques centaines d’euros suffisent. Il faut remplir un dossier de souscription et transférer les fonds (par chèque, virement, ou prélèvement). Une fois le délai de jouissance passé, vous percevez 100% des éventuels revenus distribués par la SCPI
• Au comptant et de façon programmée, pour instaurer une discipline d’épargne : cette formule permet d’acheter des parts de SCPI de manière régulière et automatique ; les sommes à investir, que vous choisissez librement, sont prélevées sur votre compte mensuellement ou trimestriellement. C’est une solution personnalisée, souple, progressive qui s’adapte à votre situation et à vos capacités d’épargne
• A crédit, pour accroître votre patrimoine grâce à l’effet de levier : cela permet de constituer un patrimoine immobilier en profitant de l’effet de levier et en minimisant votre apport (vous gardez des liquidités pour d’autres projets par exemple). Un crédit doit être remboursé, y compris dans le cas où les revenus générés par la SCPI ou par la revente des parts ne suffiraient pas à couvrir les mensualités ou le remboursement du capital
• En démembrement, pour adapter votre stratégie à votre situation personnelle et familiale : le démembrement consiste à confier le capital au nu-propriétaire et les revenus à l’usufruitier. La liquidité des parts détenues en démembrement est encore plus réduite par rapport à une souscription classique. S’agissant d’une solution sophistiquée, il est indispensable de prendre conseil pour mesurer les avantages et limites

Bon à savoir : vous n’êtes pas seul(e) ! Des professionnels sont là pour vous accompagner dans l’étude de votre situation, afin d’évaluer la solution appropriée. Rapprochez-vous de votre conseiller en gestion de patrimoine ou contactez-nous au 01 70 61 97 97 ou via notre formulaire de contact.

Le principe : La SCPI est un placement à long terme dont le principal objectif est de générer des revenus complémentaires. Il est conseillé de détenir les parts pendant une durée minimale de 10 ans.

En pratique : la durée moyenne de détention constatée est de plus de 20 ans, ce qui illustre bien le caractère à long terme de ce placement. Cela renvoie aussi à sa dimension successoral, en tant qu’actif transmis à ses héritiers.

Bon à savoir : l’investissement en SCPI se conçoit à long terme car i) les marchés immobiliers évoluent sur des temps longs ii) la revente des parts n’est pas garantie iii) les revenus et le capital peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse.

Le principe : les SCPI sont des sociétés dites transparentes sur le plan fiscal. Cela veut dire que la fiscalité qui s’applique est celle du souscripteur, tant sur les revenus que sur le capital.

En pratique : dans la plupart des cas, le souscripteur est une personne physique (seule ou en couple) qui souscrit en pleine propriété. Dans ce cas

• La fiscalité sur les revenus est celle des revenus fonciers. Les revenus sont imposés à votre taux marginal d’imposition, majoré des prélèvement sociaux (à noter qu’une part marginale des revenus de la SCPI peut provenir de placements financiers à court terme, qui sont imposés au prélèvement forfaitaire unique)
• La fiscalité sur le capital dépend i) de la matérialisation d’une plus-value lors de la revente / transmission ii) de la durée de détention ; pour les redevables assujettis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, la valeur des SCPI est intégrée dans l’assiette imposable

D’autres paramètres peuvent avoir un impact sur le traitement fiscal de votre investissement :

• La forme juridique du souscripteur : si la souscription est réalisée par une personne morale, et en particulier par une personne morale dite « à l’impôt sur les sociétés »
• Les modalités de détention des parts de SCPI : si la souscription a été réalisée dans le cadre d’un démembrement, le traitement fiscal varie selon qu’il s’agisse de l’usufruitier ou du nu-propriétaire
• La détention, par la SCPI, d’immeubles en dehors de France : la fiscalité applicable à l’associé de la SCPI dépend alors des accords fiscaux entre les pays concernés

Bon à savoir : chaque année, en mars ou en avril, la société de gestion (comme ATLAND Voisin) vous adresse un récapitulatif des valeurs à déclarer à l’administration fiscal

Bon à savoir, bis : là aussi, vous pouvez compter sur votre conseiller en gestion de patrimoine ou nos équipes pour vous accompagner. De cette façon, vous pourrez saisir tous les tenants et aboutissants d’un investissement en SCPI sur le plan fiscal

Le principe : un Associé peut décider à tout moment de sortir de la SCPI, pour récupérer son capital (rappel : il est recommandé de conserver ses parts au moins 10 ans). Pour autant, le délai nécessaire pour réaliser cette opération n’est pas garanti. En effet la sortie se matérialisera si et seulement s’il existe des souscripteurs en face, pour des montants au moins égaux. On parle de « contrepartie ».

Le prix de vente, et sa fixation, va dépendre de la forme du capital :

• Si le capital de la SCPI est « variable », la sortie se fera par « retrait ». Cela signifie que l’associé récupérera un montant égal à son « nombre de parts » multiplié par le « prix de retrait en vigueur ». Ce prix de retrait est connu d’avance et fixé par la Société de gestion dans le cadre des mécanismes prévus par la réglementation
• Si le capital de la SCPI est « fixe », la sortie se fera par « confrontation » de l’offre et de la demande sur un marché secondaire. A une fréquence déterminée dans la documentation légale (en général, une fois par mois), la Société de gestion compare les demandes d’achat et de vente et fixe le prix qui satisfait le plus grand nombre

A noter que des mesures existent pour renforcer la liquidité du marché des parts dans l’hypothèse où des ordres de retrait/ vente resteraient insatisfaits pour une période de plus de 12 mois. Pour en prendre connaissance, nous vous invitons à consulter les Statuts et la Notice d’information des SCPI visées.

En pratique : les épargnants conservent leurs parts de SCPI pour plus de 20 ans en moyenne, et il est fréquent que ces parts soient transmises à leurs héritiers quand la situation s’y prête. Les héritiers en question peuvent alors facilement décider de conserver les parts à leur compte, ou de les revendre. Le partage est plus aisé que celui d’un bien immobilier locatif unique.

Bon à savoir : sous réserve de l’existence de contrepartie, les SCPI à capital variable offrent une lisibilité plus importante sur le prix de vente (qui est connu à l’avance) et une rapidité d’exécution légèrement meilleure que les SCPI à capital fixe