Comprendre les SCPI

Le principe : le délai de jouissance s’applique aux parts créées par une SCPI lors d’une augmentation de capital (comme Epargne Pierre). Ce délai correspond au laps de temps entre l’enregistrement de la souscription, et la date à laquelle les parts créées donneront droit à une quotepart des revenus locatifs de la SCPI.

En pratique : si le délai de jouissance est de 5 mois, cela signifie qu’une souscription enregistrée en janvier donnera droit à une quotepart des revenus générés à compter du mois de juillet. Ces revenus seront versés en fonction de la fréquence de distribution de la SCPI, le plus souvent trimestriellement (juillet, octobre, etc).

Bon à savoir : le délai de jouissance permet de respecter l’égalité entre les souscripteurs. En effet lorsque de nouvelles parts sont créées, les capitaux apportés à la SCPI ne sont pas immédiatement générateurs de loyers puisque l’acquisition d’immeubles prend du temps. Le délai de jouissance reflète donc la durée anticipée par la Société de Gestion pour investir les capitaux apportés. Ce délai permet donc de « faire grossir la taille du gâteau à mesure que le nombre de convives augmente ».

Le principe : le prix d’exécution d’une part de SCPI est le prix déterminé sur le marché secondaire par confrontation des ordres d’achat et de vente, avant prise en compte des frais de mutation applicables en matière d’immobilier. Ce prix est susceptible d’évoluer à la hausse ou à la baisse, sans garantie.

En pratique : le prix d’exécution est, le plus souvent, fixé mensuellement. C’est le montant qui revient au vendeur. De son côté, l’acquéreur devra s’acquitter de ce prix d’exécution, et des frais de mutation dus à l’administration fiscale. La somme du prix d’exécution et de ces frais donnent le « prix acquéreur ».

Bon à savoir : le prix d’exécution, et le prix acquéreur, peuvent être consultés dans les bulletins périodiques d’information des SCPI, ou sur le site internet ou sur simple demande à la Société de gestion.

Le principe : le prix de retrait d’une part de SCPI (à capital variable) est le prix auquel un associé peut récupérer le capital. Ce prix est susceptible d’évoluer à la hausse ou à la baisse, sans garantie.

En pratique : le prix de retrait correspond au prix de souscription, diminué des frais de souscription.

Bon à savoir : le prix de retrait peut être connu à tout moment en consultant la documentation de la SCPI.

Le principe : le prix de souscription d’une SCPI est le prix payé par un souscripteur pour acquérir une part nouvelle émise. Ce prix est susceptible d’évoluer à la hausse ou à la baisse, sans garantie.

En pratique : le prix de souscription est fixé librement par la Société de gestion, à condition qu’il se situe dans une fourchette allant de -10% à +10% par rapport à la valeur de reconstitution.

Bon à savoir : le prix de souscription sert de base au calcul du prix de retrait

Le principe : le Report à nouveau (RàN) correspond au cumul des résultats non distribués par la SCPI année après année.

En pratique : une SCPI est une société, une personne morale. En tant que tel, elle peut décider de distribuer tout ou partie du bénéfice réalisée sur une année donnée. C’est la Société de gestion qui décide de la part distribuée, et de celle mise en réserve (sous réserve de validation par l’Assemblée Générale). Les sommes non distribuées sont alors cumulées, et constituent le « Report à nouveau ». Ces réserves peuvent alors être distribuée ultérieurement, à l’initiative de la Société de gestion. L’objectif de ses réserves est de permettre de contribuer à la régularité des revenus distribués.

Bon à savoir : le Report à nouveau est régulièrement exprimé en « jours de distribution ».

Le principe : le taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) mesure la rentabilité annuelle d’une SCPI. Il correspond au rapport entre le dividende brut avant prélèvements, versé au titre de l’année N et le prix acquéreur moyen de l’année N (prix de souscription) de la part.

En pratique : prenons l’exemple d’Epargne Pierre en 2020. Le « dividende brut avant prélèvements », c’est à dire le montant effectivement distribué par la SCPI à chaque associé, a été de 10,98 € par part. On divise alors 10,98 € par le prix moyen de la part (205 €), ce qui donne 5,36% de taux de distribution sur valeur de marché.

Bon à savoir : le « taux de Distribution sur Valeur de Marché » est le terme officiel. Plus communément, vous entendrez parler de rendement (éventuellement complété par « annuel » ou « courant »).

Le principe : le Taux de Rendement Interne (TRI) est un indicateur qui informe sur la performance globale d’une SCPI sur une période donnée (généralement sur 10 ans). Il correspond au taux de rentabilité annualisé de l’investissement en tenant compte de l’évolution du prix de la part et des revenus distribués sur la même période. Cet élément figure, par ailleurs, dans les documents transmis aux associés, tel que le bulletin trimestriel d’information.

En pratique : prenons l’exemple d’Immo Placement en 2020. Avec un Taux de Rendement Interne de 4,68% sur 10 ans, cela signifie qu’un associé ayant souscrit en 2010 et revendu ses parts en 2020 aura perçu l’équivalent d’un rendement de 4,68% par an sur toute la période écoulée

Bon à savoir : le TRI est un calcul théorique basé sur des périodes préétablies et sur des valeurs moyennes. Au niveau individuel, chaque associé aura un TRI spécifique, en fonction des valeurs réelles d’achat et de vente, et de la période de détention

Le principe : le Taux d’Occupation Financier (TOF) correspond au montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés par la SCPI, ainsi que des indemnités compensatrices de loyers, divisé par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait louée.

En pratique : le TOF est représenté sous la forme d’un « donut ». Ce donut permet également de visualiser la part des locaux non loués (on parle de vacance), en fonction du motif : en travaux, en cours de relocation, sous franchise (c’est à dire que les locataires bénéficient d’une période de gratuité)

Bon à savoir : le TOF est calculé chaque trimestre et publié dans les bulletins périodique d’information

Le principe : la valeur vénale (ou d’expertise) correspond à la valeur des immeubles d’une SCPI, estimée par un expert externe en évaluation.

En pratique : cette valeur est établie annuellement et s’appuie sur une ou plusieurs méthodes faisant l’objet de définitions communément appliquées par les professionnels de l’immobilier. A titre d’exemple, l’une de ces méthodes est celle « des comparables », qui se base sur les transactions récentes à proximité de l’immeuble à évaluer.

Bon à savoir : la valeur vénale ou d’expertise sert de base au calcul de la valeur de réalisation, qui sert elle-même au calcul de la valeur de reconstitution

Le principe : la valeur de réalisation est calculée en ajoutant à la valeur vénale des immeubles déterminée par un expert externe en évaluation, la valeur des autres actifs diminuée des dettes.

En pratique : la valeur de réalisation est calculée annuellement. Comme toutes les valeurs, elle doit être validée par l’Assemblée Générale des associés, qui se réunit le plus souvent en juin. Un chiffre provisoire est habituellement communiqué à partir du mois d’avril.

Bon à savoir : la valeur de réalisation sert de base au calcul de la valeur de reconstitution.

Le principe : la valeur de reconstitution d’une SCPI est égale à la valeur de réalisation augmentée des frais afférents à une reconstitution du patrimoine (frais et droits sur acquisitions et commission de la Société de Gestion).

En pratique : comme la valeur d’expertise et la valeur de réalisation, la valeur de reconstitution est calculée et publiée annuellement et validée en Assemblée Générale. Un chiffre provisoire est souvent communiqué dans le courant du premier trimestre.

Bon à savoir : la valeur de reconstitution est un indicateur scruté de près. Une valeur de reconstitution supérieure au prix de souscription reflète un potentiel de hausse du prix de souscription, et donc un potentiel de valorisation du patrimoine détenu par les associés. Cet indicateur est particulièrement important dans le cadre d’une SCPI à capital variable, car elle sert de base au calcul du prix de souscription. En effet la Société de gestion fixe ce prix dans une fourchette qui se situe entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution.

Le principe : la Variation du prix moyen (VPM) de la part est égale à la division de l’écart entre le prix de part acquéreur moyen de l’année N et le prix de part acquéreur moyen de l’année N-1, par le prix de part acquéreur moyen de l’année N-1. Le prix de part acquéreur moyen de l’année est égal à la moyenne des prix de parts acquéreur (droits et frais inclus) constatés sur les marchés primaire et/ou secondaire et pondérés par le nombre de parts acquises au cours des échanges.

En pratique : la Variation du prix moyen de la part donne l’évolution constatée du prix de la part, qu’il s’agisse du prix de souscription (fixé sur le marché primaire) ou du prix acquéreur (établi sur le marché secondaire). Il permet d’appréhender la matérialisation des éventuelles moins-values ou plus-values, et mesure donc le « rendement en capital annuel ».

Bon à savoir : la formule de calcul étant basée sur des rapports entre valeurs moyennes, la VPM aura tendance à lisser l’impact des variations dans le temps. Ainsi, une SCPI dont le prix de la part sur l’année N est resté stable pourra tout de même afficher une variation non nulle, en raison d’une évolution intervenue en N-1.