Comprendre les SCPI

Le principe : La SCPI est un placement à long terme dont le principal objectif est de générer des revenus complémentaires. Il est conseillé de détenir les parts pendant une durée minimale de 10 ans.

En pratique : la durée moyenne de détention constatée est de plus de 20 ans, ce qui illustre bien le caractère à long terme de ce placement. Cela renvoie aussi à sa dimension successoral, en tant qu’actif transmis à ses héritiers.

Bon à savoir : l’investissement en SCPI se conçoit à long terme car i) les marchés immobiliers évoluent sur des temps longs ii) la revente des parts n’est pas garantie iii) les revenus et le capital peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse.

Le principe : les SCPI sont des sociétés dites transparentes sur le plan fiscal. Cela veut dire que la fiscalité qui s’applique est celle du souscripteur, tant sur les revenus que sur le capital.

En pratique : dans la plupart des cas, le souscripteur est une personne physique (seule ou en couple) qui souscrit en pleine propriété. Dans ce cas

• La fiscalité sur les revenus est celle des revenus fonciers. Les revenus sont imposés à votre taux marginal d’imposition, majoré des prélèvement sociaux (à noter qu’une part marginale des revenus de la SCPI peut provenir de placements financiers à court terme, qui sont imposés au prélèvement forfaitaire unique)
• La fiscalité sur le capital dépend i) de la matérialisation d’une plus-value lors de la revente / transmission ii) de la durée de détention ; pour les redevables assujettis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, la valeur des SCPI est intégrée dans l’assiette imposable

D’autres paramètres peuvent avoir un impact sur le traitement fiscal de votre investissement :

• La forme juridique du souscripteur : si la souscription est réalisée par une personne morale, et en particulier par une personne morale dite « à l’impôt sur les sociétés »
• Les modalités de détention des parts de SCPI : si la souscription a été réalisée dans le cadre d’un démembrement, le traitement fiscal varie selon qu’il s’agisse de l’usufruitier ou du nu-propriétaire
• La détention, par la SCPI, d’immeubles en dehors de France : la fiscalité applicable à l’associé de la SCPI dépend alors des accords fiscaux entre les pays concernés

Bon à savoir : chaque année, en mars ou en avril, la société de gestion (comme ATLAND Voisin) vous adresse un récapitulatif des valeurs à déclarer à l’administration fiscal

Bon à savoir, bis : là aussi, vous pouvez compter sur votre conseiller en gestion de patrimoine ou nos équipes pour vous accompagner. De cette façon, vous pourrez saisir tous les tenants et aboutissants d’un investissement en SCPI sur le plan fiscal

Le principe : un Associé peut décider à tout moment de sortir de la SCPI, pour récupérer son capital (rappel : il est recommandé de conserver ses parts au moins 10 ans). Pour autant, le délai nécessaire pour réaliser cette opération n’est pas garanti. En effet la sortie se matérialisera si et seulement s’il existe des souscripteurs en face, pour des montants au moins égaux. On parle de « contrepartie ».

Le prix de vente, et sa fixation, va dépendre de la forme du capital :

• Si le capital de la SCPI est « variable », la sortie se fera par « retrait ». Cela signifie que l’associé récupérera un montant égal à son « nombre de parts » multiplié par le « prix de retrait en vigueur ». Ce prix de retrait est connu d’avance et fixé par la Société de gestion dans le cadre des mécanismes prévus par la réglementation
• Si le capital de la SCPI est « fixe », la sortie se fera par « confrontation » de l’offre et de la demande sur un marché secondaire. A une fréquence déterminée dans la documentation légale (en général, une fois par mois), la Société de gestion compare les demandes d’achat et de vente et fixe le prix qui satisfait le plus grand nombre

A noter que des mesures existent pour renforcer la liquidité du marché des parts dans l’hypothèse où des ordres de retrait/ vente resteraient insatisfaits pour une période de plus de 12 mois. Pour en prendre connaissance, nous vous invitons à consulter les Statuts et la Notice d’information des SCPI visées.

En pratique : les épargnants conservent leurs parts de SCPI pour plus de 20 ans en moyenne, et il est fréquent que ces parts soient transmises à leurs héritiers quand la situation s’y prête. Les héritiers en question peuvent alors facilement décider de conserver les parts à leur compte, ou de les revendre. Le partage est plus aisé que celui d’un bien immobilier locatif unique.

Bon à savoir : sous réserve de l’existence de contrepartie, les SCPI à capital variable offrent une lisibilité plus importante sur le prix de vente (qui est connu à l’avance) et une rapidité d’exécution légèrement meilleure que les SCPI à capital fixe

Le principe : toutes les SCPI permettent d’investir à partir de quelques centaines d’euros.

En pratique : chez ATLAND Voisin le montant minimum pour investir varie d’une SCPI à l’autre. Ce montant peut aussi varier selon qu’il s’agisse d’une première souscription ou d’une re-souscription

• Epargne Pierre : est une SCPI a capital variable, le volume minimum de souscription est de 10 parts lors de la première souscription. Les souscriptions ultérieures peuvent se faire à l’unité. A titre d’exemple, en juillet 2021 le prix de part était de 205 € par part, et le montant minimum pour une première souscription de 2 050 €
• Immo Placement : est une SCPI a capital fixe, l’achat des parts se fait sur le marché secondaire (hors période d’augmentation de capital). Le prix de la part est fixé tous les mois aux environs du 15 par confrontation de l’offre et de la demande. A titre d’exemple, il est de 878 € par part en 15 juillet 2021
• Foncière Rémusat : est une SCPI a capital fixe, l’achat des parts se fait sur le marché secondaire (hors période d’augmentation de capital). Le prix de la part est fixé tous les mois aux environs du 3ème jeudi de chaque mois par confrontation de l’offre et de la demande. A titre d’exemple, il est de 970 € par part en juillet 2021

Bon à savoir : les SCPI sont des produits d’épargne destinés aux particuliers, dans une optique, entre autres, de diversification de leur patrimoine. Les montants minimums de souscription sont donc volontairement faibles pour rendre cet investissement le plus accessible et souple possible

Le principe : les frais rémunèrent la Société de gestion (ATLAND Voisin) et les distributeurs (les Conseillers en gestion de patrimoine). Ils sont stipulés dans les documents commerciaux et réglementaires de chaque SCPI (statuts, note d’information, bulletin de souscription) et dans les rapports remis par votre Conseiller en gestion de patrimoine le cas échéant. Les deux principaux types de frais sont : les frais de souscription, prélevés une seule fois sur le montant investi, et les frais de gestion, prélevés chaque année sur les loyers perçus par la SCPI. Tous les indicateurs financiers sont calculés en prenant en compte ces frais, on dit qu’ils sont « nets de frais ».

• Les frais de souscription servent à rémunérer le travail pour réaliser augmentations de capital, et à organiser et surveiller l’exécution des programmes d’investissements
• Les frais de gestion servent à rémunérer, entre autres, le travails pour assurer la gestion et l’administration des biens sociaux, la répartition des revenus, l’information régulière des associés, la convocation de toutes réunions et assemblées, la facturation et l’encaissement des loyers, pré-loyers

En pratique : chez ATLAND Voisin, nos SCPI intègrent des frais de souscription et des frais de gestion

• Les frais (ou commission) de souscription se situent entre 9,60% et 12% (TTC) du montant placé. Par exemple, avec un taux de 10%, pour une souscription de 1 000 €, les frais représentent 100 €. Ces frais sont payés une seule fois, lors de la souscription. Cette commission est incluse dans le prix de souscription

• Les frais (ou commission) de gestion varient de 9,60% et 12% (TTC) des loyers perçus par la SCPI. Prenons un exemple simplifié et supposons i) des frais de gestion de 10% ii) un placement de 1 000 € iii) un rendement locatif de la SCPI de 5%. Le patrimoine de la SCPI génère 50 € de loyers sur lesquels sont prélevés 10% de frais, soit 5€. L’associé touchera donc 45 € de revenus (à supposer que les revenus distribués égalent les loyers perçus)

Dans notre exemple, l’associé a placé 1 000 € et perçu 45 €. Le rendement effectif annuel de son placement, en incluant l’impact des frais, est donc de 45 € divisés par 1 000 €, soit 4,5%.

Bon à savoir : pour connaître le détail des frais de nos SCPI, nous vous invitons à consulter les documents en vigueur dans la rubrique Documentation

Le principe : dans la grande majorité des cas, les revenus de SCPI sont distribués de façon trimestrielle.

En pratique : chez ATLAND Voisin, les revenus sont versés entre le 18 et le 25 du mois d’avril, de juillet et d’octobre, et fin janvier ou début février pour le solde annuel.

Bon à savoir : en souscrivant à une SCPI qui augmente son capital par création de nouvelles parts, l’associé percevra ses premiers revenus après un différé de plusieurs mois, on parle de « délai de jouissance ». Dans le cas d’Epargne Pierre par exemple, ce délai de jouissance est de 5 mois.

Le principe : le délai de jouissance s’applique aux parts créées par une SCPI lors d’une augmentation de capital (comme Epargne Pierre). Ce délai correspond au laps de temps entre l’enregistrement de la souscription, et la date à laquelle les parts créées donneront droit à une quotepart des revenus locatifs de la SCPI.

En pratique : si le délai de jouissance est de 5 mois, cela signifie qu’une souscription enregistrée en janvier donnera droit à une quotepart des revenus générés à compter du mois de juillet. Ces revenus seront versés en fonction de la fréquence de distribution de la SCPI, le plus souvent trimestriellement (juillet, octobre, etc).

Bon à savoir : le délai de jouissance permet de respecter l’égalité entre les souscripteurs. En effet lorsque de nouvelles parts sont créées, les capitaux apportés à la SCPI ne sont pas immédiatement générateurs de loyers puisque l’acquisition d’immeubles prend du temps. Le délai de jouissance reflète donc la durée anticipée par la Société de Gestion pour investir les capitaux apportés. Ce délai permet donc de « faire grossir la taille du gâteau à mesure que le nombre de convives augmente ».