Comprendre les SCPI

Le principe : une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un produit collectif d’épargne immobilière destiné aux particuliers, qui permet à de nombreux épargnants d’investir en immobilier ; on parle de « fonds ». Ce fonds a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif diversifié sur le plan géographique, sectoriel, et locatif, afin de mutualiser le risque. Une SCPI investit dans des immeubles de bureaux, commerces, activités, etc. en visant une progression des loyers et des valeurs vénales à long terme. 

En pratique : en achetant des parts, un épargnant devient « associé » de la SCPI, c’est à dire indirectement propriétaire d’une quotepart du patrimoine immobilier détenu par le fonds. Ces parts lui donnent droit, notamment, à percevoir une quotepart des revenus locatifs générés. En contrepartie, les associés versent une commission de souscription (prélevés sur le montant de la souscription). La gestion des immeubles (acquisition, entretien, mise en location), la facturation et l’encaissement des loyers, et la distribution des revenus sont confiés à la société de gestion, en contrepartie d’une commission de gestion prélevée sur les loyers encaissés.

Bon à savoir : traditionnellement les particuliers investissent en immobilier en acquérant leurs résidences principales et/ou des logements destinés à la location. Les SCPI leur permettent de diversifier leur patrimoine en s’exposant à d’autres marchés immobiliers, tels que les bureaux, commerces, activités, etc. qui seraient par nature inaccessibles (montants unitaires élevés, compétences spécifiques).

Le principe : comme tout investissement, il existe des risques à investir en SCPI. Ces risques sont à mesurer au regard de la rentabilité attendue du placement, de vos objectifs, et de votre situation.

En pratique :

L’investissement dans une Société Civile de Placement Immobilier est un placement dont la rentabilité est fonction :

• Des éventuels revenus versés qui dépendent des conditions de location des immeubles et peuvent évoluer de manière aléatoire à la hausse comme à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière (taux d’occupation, valeurs locatives et régularité des paiements des loyers),
• Du montant du capital que l’associé percevra lors de la cession de ses parts ou de la liquidation de la SCPI. Ce montant dépendra de l’évolution du marché de l’immobilier d’entreprise, sur la durée du placement ainsi que du niveau de la demande.

De plus,

• Le capital investi n’est pas garanti, cet investissement comporte un risque de perte de capital,
• La SCPI ne garantit pas la revente des parts, la sortie n’étant possible que dans le cas de l’existence d’une contrepartie, en cas d’acquisition des parts de SCPI à crédit, si le rendement des parts n’est pas suffisant pour rembourser le crédit ou en cas de baisse du prix des parts lors de la revente, l’investisseur devra payer la différence.

L’attention des investisseurs est attirée sur le fait qu’une SCPI peut recourir à l’endettement pour financer ses investissements. Néanmoins, le montant total de la dette souscrite par la SCPI en question devra rester compatible avec ses capacités de remboursement. L’Assemblée Générale Ordinaire annuelle des associés de ladite SCPI fixe ce montant de telle sorte qu’il soit compatible avec les capacités de remboursement de la SCPI sur la base de ses recettes ordinaires pour les emprunts et les dettes, et avec ses capacités d’engagement pour les acquisitions payables à terme. Cette opération présente un caractère risqué, le capital perçu par les associés lors de la liquidation de la société étant subordonné au remboursement intégral préalable des emprunts contractés par la SCPI.

S’agissant d’un investissement exclusivement dédié à l’immobilier, celui-ci doit s’envisager à long terme. La Société de Gestion recommande une durée de détention minimale d’au moins dix ans.

Bon à savoir : la réglementation européenne a défini une échelle des risques pour chaque produit d’investissement distribué dans l’Union Européenne. La plupart des SCPI ont une profil moyennement risqué avec une note de 3 sur 7 (où 1 correspond au niveau de risque le plus faible, et 7 le niveau le plus élevé). Cette échelle est visible dans le Document d’Informations Clés de chaque SCPI

Le principe : l’investissement en SCPI peut être fait de plusieurs façons, en fonction de vos objectifs patrimoniaux et de votre situation. L’investissement en SCPI comporte des risques ; avant d’opter pour telle ou telle approche, il convient de mesurer les risques et l’adéquation avec votre situation et vos objectifs, pour vous assurer du caractère approprié de l’opération.

En pratique : il existe quatre modalités d’investissement, allant de la plus simple à la plus sophistiquée

• Au comptant, pour percevoir des éventuels revenus complémentaires à court terme : vous achetez des parts avec l’argent dont vous disposez, quelques centaines d’euros suffisent. Il faut remplir un dossier de souscription et transférer les fonds (par chèque, virement, ou prélèvement). Une fois le délai de jouissance passé, vous percevez 100% des éventuels revenus distribués par la SCPI
• Au comptant et de façon programmée, pour instaurer une discipline d’épargne : cette formule permet d’acheter des parts de SCPI de manière régulière et automatique ; les sommes à investir, que vous choisissez librement, sont prélevées sur votre compte mensuellement ou trimestriellement. C’est une solution personnalisée, souple, progressive qui s’adapte à votre situation et à vos capacités d’épargne
• A crédit, pour accroître votre patrimoine grâce à l’effet de levier : cela permet de constituer un patrimoine immobilier en profitant de l’effet de levier et en minimisant votre apport (vous gardez des liquidités pour d’autres projets par exemple). Un crédit doit être remboursé, y compris dans le cas où les revenus générés par la SCPI ou par la revente des parts ne suffiraient pas à couvrir les mensualités ou le remboursement du capital
• En démembrement, pour adapter votre stratégie à votre situation personnelle et familiale : le démembrement consiste à confier le capital au nu-propriétaire et les revenus à l’usufruitier. La liquidité des parts détenues en démembrement est encore plus réduite par rapport à une souscription classique. S’agissant d’une solution sophistiquée, il est indispensable de prendre conseil pour mesurer les avantages et limites

Bon à savoir : vous n’êtes pas seul(e) ! Des professionnels sont là pour vous accompagner dans l’étude de votre situation, afin d’évaluer la solution appropriée. Rapprochez-vous de votre conseiller en gestion de patrimoine ou contactez-nous au 01 70 61 97 97 ou via notre formulaire de contact.

Le principe : comme tout investissement immobilier locatif, les SCPI peuvent être financées à crédit. Autrement dit, vous pouvez emprunter de l’argent à une banque pour investir cette somme en SCPI. A condition évidemment que votre projet respecte les critères de la banque

En pratique : l’obtention d’un crédit est propre à chaque souscripteur et à chaque établissement bancaire. L’investissement à crédit vous engage à rembourser les montants empruntés, indépendamment de l’évolution des éventuels revenus distribués par la SCPI ou de la valeur des parts lors de la revente.

Bon à savoir : l’acquisition de parts de SCPI à crédit peut s’avérer pertinente si vous disposez d’une capacité d’emprunt résiduelle et que vous souhaitez accroître votre patrimoine immobilier à long terme tout en le diversifiant. Le patrimoine ainsi constitué permettra de percevoir des éventuels revenus complémentaires à terme, dont vous jouirez à 100% une fois le crédit remboursé. De plus, vous pourrez déduire les intérêts de l’emprunt de vos revenus fonciers. Il convient de bien étudier votre situation, vos objectifs et les risques avant de prendre une décision, demandez conseil à votre interlocuteur.

Le principe : le démembrement est une opération juridique portant sur un bien donné qui consiste, de façon simplifiée, à séparer la propriété (on parle de « pleine-propriété ») en deux éléments :

• la nue-propriété d’un côté, qui correspond à la détention du bien ; en cas de vente, le montant revient au nu-propriétaire
• l’usufruit de l’autre, qui correspond au droit d’utiliser ou de jouir des fruits générés par le bien ; en cas d’exploitation lucrative, les revenus vont à l’usufruitier

En pratique : dans le cadre d’une SCPI, ce démembrement se matérialise par le partage des parts entre :

• le nu-propriétaire, qui détient le capital (à noter : la valeur de la nue-propriété correspond à une fraction de la valeur en pleine-propriété, cette valeur varie en fonction de la durée du démembrement)
• l’usufruitier, qui perçoit les revenus distribués par la SCPI

Bon à savoir : le démembrement peut s’avérer pertinent pour les épargnants qui sont fortement imposés sur les revenus et/ou sur le patrimoine immobilier et/ou qui souhaitent transmettre leurs parts à leurs descendant en optimisant les frais de succession. Nous vous invitons à prendre contact avec votre conseiller pour mesurer les avantages et les risques de cette formule de souscription.